In caso di infiltrazioni di acqua in un appartamento chi deve risarcire i danni da responsabilità extracontrattuale cagionati al proprietario?

In caso di infiltrazioni, una volta accertata l’origine del danno il proprietario che abita nell’appartamento dal quale lo stesso provenga sarà ritenuto responsabile ai sensi dell’ art. 2051 c.c., secondo il quale ciascuno  è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Ma se l’appartamento è concesso in locazione, è importante individuare il responsabile: chi paga per i danni provocati dalle infiltrazioni? Il proletario o l’inquilino?

Sebbene, infatti, chi prenda in locazione un appartamento ne diviene in generale custode, deve infatti sostenersi che tale obbligo di custodia  non è sconfinato ma resta confinato ai beni sui quali l’inquilino ha il potere di intervento.

In genere le infiltrazioni derivano dalle condutture d’acqua interne ai muri, la cui riparazione non è certo un compito che può qualificarsi di manutenzione ordinaria. Pertanto, dei danni originati da tali condutture è responsabile il proprietario che è onerato alla manutenzione straordinaria, che qualora i danni siano tali da rendere inservibile l’appartamento dovrà risarcirli anche all’inquilino. Rimane ferma, tuttavia, una corresponsabilità del conduttore qualora lo stesso, impedisca al locatore di intervenire tempestivamente ostacolando le riparazioni.

Nulla esclude, tuttavia, che le infiltrazioni siano connesse alla cattiva manutenzione ordinaria del bene concesso in locazione, che spetta esclusivamente all’inquilino, il quale con diligenza, deve preoccuparsi di mantenerlo in buono stato di conservazione. Sarà quindi l’inquilino in tali casi a risarcire i danni cagionati a terzi.

Gli esempi in tali casi non sono così rari: si pensi alla rottura di un tubo esterno dell’impianto idrico, all’allagamento derivante dalla fuoriuscita dell’acqua da un sanitario oppure alla rottura dello scarico della lavatrice.

In definitiva, quindi, per gli eventuali danni cagionati da infiltrazioni la responsabilità, in caso di immobile concesso in locazione, è diversa a seconda di quale sia il soggetto che può essere qualificato come custode della cosa e che abbia il potere di intervento su di esso.

In sostanza i proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli i impianti in esse inseriti, è responsabile in via esclusiva, ai sensi dell’art. 2051 c.c.  e dell’art. 2053 c.c., dei danni arrecati a terzi da tali strutture e impianti; grava, invece, sul solo conduttore la responsabilità per i danni arrecati ai terzi dagli accessori e dalle altre parti del bene locato, di cui il predetto acquista la disponibilità, con la facoltà di intervenire onde evitare danni ai terzi (cfr. Cass. Civ. n. 21788/2015).